Δείτε ολόκληρο το σχέδιο «Αμφιτρίτη» για το λιμάνι Λάρνακας

«Σχέδιο Αμφιτρίτη» είναι και ο τίτλος της λεπτομερούς και εκτενούς μελέτης που έγινε από τους συμβούλους του υπουργείου, που το τελευταίο διάστημα ζητούν επίμονα η Βουλή και ο Δήμος Λάρνακας. Ο «Φ» αποκάλυψε την Παρασκευή (06/01/2017) τη μελέτη «Σχέδιο Αμφιτρίτη» που αναλύει την υφιστάμενη εικόνα αλλά και όλες τις νομικές, οικονομικές και τεχνικές πτυχές του προτεινόμενου πλαισίου ανάπτυξης.
Η μελέτη καταλήγει σε πρόταση για τρεις διαφορετικές επιλογές ανάπτυξης, που προβλέπουν σχεδόν τις ίδιες αναπτύξεις ακινήτων αλλά διαφορετικά μεγέθη ανάπτυξης της μαρίνας και του λιμανιού, με προβλεπόμενες επενδύσεις από €145 εκατ. έως και €235 εκατ. ανάλογα με την επιλογή.
Η 110 σελίδων μελέτη έγινε από την κοινοπραξία ERNST & YOUNG παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών – ERNST & YOUNG Κύπρου και ΣΑΛΦΩ και συνεργάτες σύμβουλοι διαχείρισης τεχνικών έργων.

Κίνητρα και τοπικό σχέδιο

Μεταξύ άλλων, περιλαμβάνεται σύσταση προς την Κυβέρνηση αλλά και τον Δήμο Λάρνακας όπως αναθεωρηθεί αισθητά το σχέδιο της πόλης, ώστε να επιτρέπονται οι προβλεπόμενες στην πρόταση των μελετητών αναπτύξεις, που είναι και επιθυμία του Υπουργείου Μεταφορών αλλά και του Δήμου Λάρνακας. Προτείνονται και κάποια πρόσθετα πολεοδομικά κίνητρα, όπως η αύξηση του συντελεστή δόμησης από 30% σε 40%.
Ακόμα, τονίζεται σαφώς ότι η ανάπτυξη θα πρέπει να λάβει υπόψη και την δημιουργία κατάλληλου οδικού δικτύου, που θα παρέχει και συνδέσεις με το τοπικό δημόσιο δίκτυο, αλλά και θα δίδεται προτεραιότητα στους πεζούς με άμεση πρόσβαση στην περιοχή των Φοινικούδων, όπως και ποδηλατόδρομο. Προβλέπονται και δύο ενιαίοι μεγάλοι χώροι πρασίνου.

Επίσης, στην μελέτη εξηγείται σαφώς, πως θα πρέπει να ξεκαθαριστεί το νομικό καθεστώς, ως προς τις επιτρεπόμενες νόμιμες χρήσεις στην γη του λιμανιού και της μαρίνας, που έχουν ενταχθεί στην περιοχή του λιμανιού και της μαρίνας κατόπιν απαλλοτριώσεων, ώστε να μην προκύψουν μετέπειτα νομικές επιπλοκές. Υποβάλλεται εισήγηση όπως στην απαλλοτριωμένη έκταση δημιουργηθεί ο χώρος στάθμευσης, αν εμπίπτει στις πρόνοιες απαλλοτρίωσης.

Ένα από τα θέματα που ξεκαθαρίζει εξ αρχή η μελέτη, είναι ότι θα επιτρέπεται η εμπορική χρήση του λιμανιού, για χρήσεις ωστόσο που θα επιτρέπει η περιβαλλοντική μελέτη που θα γίνει. Για τον σκοπό αυτό καθορίζεται ως περιοχή εμπορικής χρήσης το βόρειο τμήμα του λιμανιού, αφού όμως μελετηθούν επιπτώσεις, όπως ο θόρυβος, η ποιότητα του αέρα -οσμή και σκόνη-, η ρύπανση των υδάτων της θάλασσας, η αισθητική, η κοινωνική αντίληψη, η κίνηση κ.λπ., δεδομένης και της εγγύτητας του στην πόλη.

Πιθανόν σημαντικό ερωτηματικό για τους ενδιαφερόμενους επενδυτές, παραμένει μέχρι να ξεκαθαρίσει η διαδικασία και ο χρόνος αποξήλωσης των γειτονικών εγκαταστάσεων πετρελαιοειδών, αλλά και τα σχέδια ανάπτυξης της παραθαλάσσιας περιοχής που θα δημιουργηθεί.

Όχι σε υπερβολικά μεγέθη

Η περιοχή που προσφέρεται σε ενδιαφερόμενους στρατηγικούς επενδυτές για ανάπτυξη έχει συνολική έκταση περίπου 510.000 τ.μ.. από την οποία θα πρέπει όμως να αφαιρεθεί η έκταση που θα χρειαστεί για το οδικό δίκτυο. Περιλαμβάνει τρεις ζώνες, αυτή του λιμανιού της Λάρνακας, αυτή της μαρίνας και μια μεγάλη έκταση γης που όπως σημειώνεται παραμένει ανεκμετάλλευτη και μη διαμορφωμένη, μεταξύ λιμανιού και μαρίνας.

Οι μελετητές, αφού ανέλυσαν την αγορά ακινήτων σε σχέση με ζήτηση, μεγέθη ακινήτων, τιμές κ.λπ., σε ανταγωνιστικούς προορισμούς εκτός και εντός Κύπρου, καταλήγουν στην εισήγηση όπως δημιουργηθούν πολλά διαμερίσματα, λίγα εξοχικά πολυτελείας, ξενοδοχείο γραφειακοί χώροι αλλά και εμπορικό κέντρο. Σε όλες τις περιπτώσεις υποδεικνύουν ότι δεν ευνοούνται οι κατοικίες και καταστήματα των πάρα πολλών τετραγωνικών.
Παρά την υπερπροσφορά ακινήτων και στη Λάρνακα, η ζήτηση παραθαλάσσιων κατοικιών συνεχίζεται, ιδιαίτερα αν ληφθούν υπόψη τα κίνητρα για υπηκοότητα ή ιθαγένεια, τους ξένους συνταξιούχους που αναζητούν τέτοιες περιοχές, τους εύπορου των γειτονικών χωρών που αναζητούν εξοχικό και ως καταφύγιο ασφάλειας για τις οικογένειές τους. Πλεονέκτημα της Λάρνακας από άλλες παραθαλάσσιες περιοχές, το γεγονός ότι έχει ολόχρονα ζωή και δεν είναι εποχικό θέρετρο. Η ασφάλεια, η εγγύτητα με το αεροδρόμιο αλλά και τη Λευκωσία επίσης αποτελούν πλεονεκτήματα. Συστήνονται όμως ανταγωνιστικές τιμές, ώστε να αποκλειστεί η προτεραιότητα της Λεμεσού.

Τιμές πώλησης και ενοικίασης

Προτείνονται διαμερίσματα κυρίως των 110-130 τ.μ. με αυξημένες προσφερόμενες υπηρεσίες, όπως κάποιες των ξενοδοχείων και τιμές που να αρχίζουν από τις €5.250 ανά τ.μ. Επίσης, προτείνεται περιορισμένος αριθμός οικιών των 250-300 τ.μ, με πισίνα με τιμές από €6.000 αρχικά. Για τα γραφεία με το πλεονέκτημα της προνομιακής θέα στη θάλασσα συν την προσβασιμότητα, το αεροδρόμιο κ.λπ., προτείνεται εύρος τιμών από €3.200-3.800 ανά τ.μ. για αγορά και €12-€15 ανά τ.μ. για ενοικίαση.

Σε σχέση με το εμπορικό κέντρο, με συνολική έκταση 10.000 τ.μ., με προτεινόμενες τιμές ενοικίασης για το έργο είναι €40-€55 ανά τ.μ. Προτείνεται να έχει τέτοια διαρρύθμιση, ώστε να συνδέεται ουσιαστικά με την υπόλοιπη εμπορική αγορά της πόλης.

Σε μαύρα χάλια και λιμάνι και μαρίνα

Η κατάσταση της λιμενικής υποδομής θα πρέπει να χαρακτηριστεί «ως φτωχή» και της υποδομής της μαρίνας ως «κακή», σύμφωνα με τη μελέτη.
Στο λιμάνι, οι πλακόστρωτες περιοχές είναι σε κακή κατάσταση και οι περισσότερες πρέπει να αντικατασταθούν. Το ηλεκτρικό δίκτυο είναι πολύ παλιό και χρειάζεται αναβάθμιση. Ορισμένα από τα κτήρια έχουν ανακαινιστεί, όμως άλλα δεν έχουν ανακαινιστεί και «είναι σε κακή κατάσταση και χρειάζονται ανακαίνιση ή κατεδάφιση».

Επίσης διαπιστώνεται ότι «η τρέχουσα κατάσταση των εγκαταστάσεων της μαρίνας είναι κακή, όχι μόνο λόγω της γήρανσης και του σχεδιασμού των κτηρίων, αλλά και λόγω της κατανομής των χρήσεων εντός της χερσαίας ζώνης». Επίσης, οι περιορισμοί στην πρόσβαση πεζών, η είσοδος, που ούτε ορατή ούτε ελκυστική είναι, απομονώνει τον χώρο της μαρίνας από την υπόλοιπη πόλη.

Γιοτ, μέγαγιοτ, γίγαγιοτ και κρουαζιερόπλοιο

Με βάση την πρώτη επιλογή, θα δημιουργηθεί μαρίνα για 750 σκάφη μήκους μέχρι 50 μέτρων, 50-60 θέσεις μέγαγιοτ και γίγαγιοτ και δυνατότητα υποδοχής κρουαζιερόπλοιου μήκους 300 μέτρων. Με βάση τη 2η επιλογή, προβλέπεται μαρίνα 600 σκαφών μέχρι 50 μέτρων, 25 θέσεων μέγαγιοτ και γίγαγιοτ και υποδοχής κρουαζιερόπλοιου μέχρι 250 μέτρων. Η 3η επιλογή προβλέπει 600 θέσεις για σκάφη μέχρι 50 μέτρων και κρουαζιερόπλοιου μέχρι 250 μέτρων, αλλά 10-15 θέσεις μεγαγιότ και γιγαγιότ. Στην ανάλυση πλεονεκτημάτων-μειονεκτημάτων, υπερτερεί η 2η επιλογή, με επένδυση €150 έως €185 εκατ. Και οι τρεις επιλογές προβλέπουν έκταση 20.000 τ.μ. για διαμερίσματα και κατοικίες, 7.000–10.000 τ.μ. για γραφεία και 10.000 τ.μ. για εμπορική χρήση και ξενοδοχείο πολυτελείας 250 κλινών.

Ευνοούνται υποδομές για μεγάλα πλοία

Η θέση της Κύπρου φαίνεται να είναι ευνοϊκή ως σταθμός κρουαζιερόπλοιων εν μέσω τριών ηπείρων. Ωστόσο, βρίσκεται στο ανατολικό άκρο της Μεσογείου, οπότε για οποιοδήποτε επόμενο προορισμό προς δυσμάς, απαιτείται μιας μέρας ταξίδι για προορισμούς όπως η Ρόδος, η Κρήτη, η Αττάλεια, η Μαρμαρίς, η Αλεξάνδρεια και το Πορτ Σάιντ. Σε τέτοια δρομολόγια κινούνται μεγάλα κρουαζιερόπλοια.
Επίσης, για δρομολόγια κρουαζιέρας, όπως σε Λίβανο και Ισραήλ, η πολιτική αστάθεια έχει προκαλέσει μια αναδιάταξη της αγοράς κρουαζιέρας στην περιοχή μας, «εκτρέποντάς» τα προς το Αιγαίο και την Αδριατική, με μια ισχυρή αρνητική επίδραση στην Κύπρο, λόγω της θέσης της.

Όμως η Λάρνακα έχει τα δικά της πλεονεκτήματα που θα μπορούσαν δυνητικά να της προσδώσουν ένα ρόλο προορισμού κρουαζιέρας: Είναι πολύ κοντά στο κέντρο της παλιάς πόλης, επιτρέπει σύντομες εκδρομές σε όλη την Κύπρο, από αρχαιολογικούς χώρους μέχρι και παραλίες όπως του Πρωταρά και της Αγίας Νάπας, είναι δίπλα στο αεροδρόμιο.

Όμως χρειάζεται υποδομές για κρουαζιερόπλοια των 250 μέτρων και μεγαλύτερα, για να τοποθετηθεί μελλοντικά στους χάρτες των κρουαζιέρων, όπως και υποδομές για εξυπηρέτηση των τουριστών.
Ταυτόχρονα, οι μεγάλες αποστάσεις από άλλους προορισμούς, ευνοούν τη Λάρνακα ως σταθμό για μέγαγιοτ και γίγαγιοτ, της τάξης των 100 μέτρων, που μπορούν να φιλοξενηθούν στο λιμάνι, όπου μπορούν να κάνουν τους αναγκαίους ελιγμούς, δίπλα όμως στη μαρίνα.

Αυτές είναι κάποιες από τις διαπιστώσεις και τις συστάσεις στη μελέτη, με βάση την ανάλυση των γεωγραφικών δεδομένων, αλλά και των τάσεων στη διακίνηση κρουαζιερόπλοιων, μεγάλων γιοτ και άλλων σκαφών που θα μπορούσε να φιλοξενήσει το λιμάνι και η μαρίνα της Λάρνακας.

Τόσο στο λιμάνι, όσο και στη μαρίνα, απαιτούνται σημαντικές βελτιώσεις και στη θάλασσα, με αύξηση του βάθους σε λιμάνι και μαρίνα και επέκταση της λεκάνης της μαρίνας για αύξηση των χώρων ελλιμενισμού σκαφών, κατασκευή προβλητών, λιμενοβραχιόνων κ.λπ.

Πηγή: philenews.com

Γράφει: Πέτρος Θεοχαρίδης