Ακίνητα: Ώρα μηδέν για «εγκλωβισμένους αγοραστές» – Πώς να προστατευθείτε

Κόκκινο συναγερμό έχει σημάνει για πολλούς αγοραστές ακινήτων η πρόσφατη απόφαση του Εφετείου, σύμφωνα με την οποία ακίνητα, τα οποία υποθηκεύτηκαν από επιχειρηματίες ανάπτυξης γης πριν να πωληθούν, αποτελούν περιουσιακό δικαίωμα των τραπεζών. Η απόφαση έγινε λόγος για να ανοίξει εκ νέου η συζήτηση γύρω από τους εγκλωβισμένους  αγοραστές και για το κατά πόσον πλέον βρίσκονται υπό τη δαμόκλειο σπάθη των εκποιήσεων.

Για το τι ακριβώς σημαίνει η απόφαση, αλλά και για το πώς μπορούν να προστατευθούν μελλοντικοί αγοραστές μίλησαν στο ΣΙΓΜΑ και την εκπομπή Μεσημέρι και Κάτι, ο δικηγόρος Παναγιώτης Κυπριανού και ο Πρόεδρος του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων, Πόλυς Κουρουσίδης.

Σημειώνεται πως, στις 20 Ιουνίου, το Εφετείο, κατά την εξέταση προσφυγής τραπεζικού ιδρύματος επί πρωτόδικης απόφασης για υπόθεση που αφορούσε ενυπόθηκα ακίνητα έπειτα από παραχώρηση δανείων σε εργοληπτική εταιρεία , έκρινε, αντισυνταγματικές τις πρόνοιες της νομοθεσίας που επιτρέπει στους εγκλωβισμένους αγοραστές ακινήτων να αποκτήσουν τίτλο ιδιοκτησίας για το ακίνητο τους.

Πόσοι επηρεάζονται 

Σύμφωνα με τα όσα ανέφερε ο Γενικός Διευθυντής του Υπουργείου Εσωτερικού, Ελίκκος Ηλία, από την εφαρμογή της νομοθεσίας στις 4 Σεπτεμβρίου του 2015, είχαν υποβληθεί στο Κτηματολόγιο 21.495 αιτήσεις εγκλωβισμένων αγοραστών. Από αυτές ολοκληρώθηκαν και δόθηκε τελικά τίτλος ιδιοκτησίας σε 11.158 αγοραστές, ενώ σήμερα εξακολουθούν να εκκρεμούν 9.834 αιτήσεις. Από αυτές, οι 7.503 δεν μπορούν να προχωρήσουν γιατί δεν έχει εκδοθεί ο τίτλος στο όνομα του επιχειρηματία ανάπτυξης γης, κάτι το οποίο συνιστά απαραίτητη προϋπόθεση για να μπορέσει να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση. Όπως σημείωσε, κατά την παρέμβασή του το πρωί στο κρατικό ραδιόφωνο, 2.331 αιτήσεις πληρούν τις προϋποθέσεις, ωστόσο, μετά την απόφαση του Εφετείου δεν μπορούν να προχωρήσουν.

Ποιοι θεωρούνται εγκλωβισμένοι αγοραστές

Σήμερα, σύμφωνα με τον κ. Κυπριανού, εγκλωβισμένοι θεωρούνται οι αγοραστές εκείνοι που αν και τήρησαν ευλαβικά τους όρους της συμφωνίας τους και κατέβαλαν ολόκληρο το ποσό της τιμής πώλησης ενός ακινήτου, δεν κατέστη εφικτό να αποκτήσουν την «υψηλή κυριότητα» του, δηλαδή τίτλο ιδιοκτησίας. Στην ουσία, οι εν λόγω αγοραστές, ενώ έχουν εξοφλήσει τα οφειλόμενα ποσά στον επιχειρηματία ανάπτυξης γης, παραμένουν χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας και συνεπώς, ακάλυπτοι, αφού τυχόν αδυναμία του εκάστοτε developer να τακτοποιήσει τις δανειακές υποχρεώσεις του μπορεί να οδηγήσει ακόμη και σε εκποίηση του ακινήτου τους. Πρόκειται για ένα τεράστιο πρόβλημα που βαραίνει την κτηματαγορά εδώ και πολλά χρόνια, σημείωσε ο κ. Κουρουσίδης.

Το όλο ζήτημα ήταν απότοκο «μνημονιακής ανάγκης», καθώς, όπως επεσήμανε ο κ. Κυπριανού, στη Συμφωνία Διευκόλυνσης Χρηματοδοτικής. Στήριξης μεταξύ του Ευρωπαϊκού Μηχανισμού Σταθερότητας και της. Κυπριακής Δημοκρατίας, που μέρος αυτής ήταν και το Μνημόνιο Συναντίληψης, περιλαμβάνονταν ρήτρες ειδικά για το θέμα των εγκλωβισμένων αγοραστών. Σύμφωνα με τον κ. Κουρουσίδη, πηγή του κακού ήταν το γεγονός πως developers λάμβαναν χρηματοδότηση από ένα τραπεζικό ίδρυμα με σκοπό την ανέγερσης μίας οικοδομής, και όταν πωλούσαν διαμερίσματα, αντί να διοχετεύουν τα χρήματα προς την εξόφληση του δανείου τα χρησιμοποιούσαν για άλλους σκοπούς.

Η επίμαχη νομοθεσία 

Τότε ήταν που η Βουλή, το 2015 ψήφισε νομοθεσία, με την οποία έδωσε τη δυνατότητα στους «εγκλωβισμένους αγοραστές», δηλαδή αυτούς που αγόρασαν ακίνητα, αλλά δεν κατείχαν τίτλο ιδιοκτησίας, να μπορούν να μεταβιβάζουν ακίνητη περιουσία, μέσω της κατάθεσης σύμβασης πώλησης, στο αρμόδιο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο, δυνάμει διατάγματος δικαστηρίου. Όπως διευκρίνισε ο κ. Κυπριανού, όταν υπήρχε αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή, το Κτηματολόγιο είχε το δικαίωμα να μεταφέρει την υποθήκη από το ένα ακίνητο ενός develοper σε ένα άλλο ακίνητο, προκειμένου να απαγκιστρωθεί το πρώτο ακίνητο από την υποθήκη.

Ένας νόμος που, ναι μεν σκοπός του ήταν να δώσει το δικαίωμα σε αυτούς που είχαν καταβάλει το ποσό, να λάβουν εν τέλει και τον τίτλο, κρίθηκε, ωστόσο, αντισυνταγματικός, καθώς συγκρουόταν με το άρθρο 23 του Συντάγματος που αφορά στο δικαίωμα της ιδιοκτησίας. Στην ουσία, επεσήμανε ο κ. Κουρουσίδης, το υποθηκευμένο ακίνητο ήταν ιδιοκτησία του εκάστοτε τραπεζικού ιδρύματος επομένως, δεν μπορούσε ο Διευθυντής του Κτηματολογίου μονομερώς να μεταφέρει την υποθήκη κάπου αλλού.

Στον πάγο αιτήσεις

Μετά από την απόφαση του Εφετείου, το Κτηματολόγιο εξακολουθεί να λαμβάνει αιτήσεις, ωστόσο, έχει παγοποιήσει τις όποιες διαδικασίες αυτή τη στιγμή, αναμένοντας γνωμάτευση από τον Γενικό Εισαγγελέα, η οποία έχει ήδη ζητηθεί. Κληθείς δε, να σχολιάσει για το κατά πόσον ανοίγει πλέον ο δρόμος για εκποιήσεις αυτών των ακινήτων, ο κ. Κυπριανού τόνισε πως «ο δρόμος ήταν ήδη ανοιχτός».

Ο Γενικός Διευθυντής του Υπουργείου Εσωτερικών επιβεβαίωσε πως με βάση τη νομοθεσία είναι δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει ο ίδιος σε πλειστηριασμό, ενώ για τις περιπτώσεις πρώτης κατοικίας κάλεσε τους επηρεαζόμενους να εξεύρει άλλους τρόπους προστασίας, όπως το να εξασφαλίσει προσωρινό δικαστικό διάταγμα που θα σταματήσει τη διαδικασία. Ανέφερε ακόμη, ότι αυτή τη στιγμή βρίσκονται στο στάδιο αναζήτησης λύσης, σε συνεννόηση με την Νομική Υπηρεσία, χωρίς να αποκλείει πως ενδεχομένως, να χρειαστεί εκ νέου διαβούλευση με την Βουλή των Αντιπροσώπων με σκοπό να προστεθούν νέες νομοθετικές πρόνοιες που δεν θα είναι αντισυνταγματικές.

Πώς προστατεύονται οι αγοραστές 

Σύμφωνα με την τελευταία τροποποίηση της νομοθεσίας τον Δεκέμβριο του 2023, κάθε πωλητής ή επιχειρηματίας ανάπτυξης γης είναι υποχρεωμένος να προσκομίζει στον μελλοντικό αγοραστή έρευνα του κτηματολογίου για τα εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου. Ο κ. Κουρουσίδης τόνισε πως η εν λόγω έρευνα δεν περιορίζεται στις υποθήκες, αλλά αφορά διάφορα άλλα σημεία όπως το τμήμα φορολογίας, αγοραπωλητήρια, τα μέμο και ούτω καθεξής.

«Ο αγοραστής πλέον γνωρίζει εάν υπάρχει οποιοδήποτε υποθήκη ή εμπράγματο βάρος», τόνισε, ενώ πρόσθεσε πως για να κατατεθεί ένα συμβόλαιο πρέπει να υπάρχει έρευνα με μέγιστο χρόνο πέντε ημέρες πριν από την αγορά.

Απαραίτητη η νομική συμβουλή 

Επιπρόσθετα, ο κ. Κουρουσίδης εστίασε στη νομική πτυχή του ζητήματος, καλώντας τους εν δυνάμει αγοραστές να αναζητούν πάντοτε νομική συμβουλή, προτού προχωρήσουν σε μία αγορά. «Ο δικηγόρος θα ελέγξει τα συμβόλαια, θα κάνει έρευνα στο κτηματολόγιο να δει αν υπάρχουν οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη και θα είναι και νομικά υπεύθυνος εάν συμβουλεύσει λάθος τον αγοραστή και στο τέλος δεν καταφέρει να πάρει τίτλο», υπογράμμισε. O Πρόεδρος του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών εισηγήθηκε μάλιστα, τη θεσμοθέτηση της εμπλοκής των δικηγόρων σε αυτή τη διαδικασία.

Απέκλεισε παράλληλα, το ενδεχόμενο να δημιουργούνται νέοι «εγκλωβισμένοι», εφόσον πλέον το ποσό απόπληρώνεται στον ενυπόθηκο δανειστή δηλαδή στην τράπεζα και όχι στον developer, με τον κ. Κυπριανού να προσθέτει πως η τροποποίηση του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, έγινε με γνώμονα να αποτραπεί μελλοντικά αυτό το φαινόμενο.

Η σημασία του waiver 

Ξεκαθαρίζοντας πως δεν είναι κακό να αγοράζει κάποιος ένα ακίνητο όταν αυτό είναι υποθηκευμένο, ο κ.Κουρουσίδης προειδοποίησε πως σε κάθε περίπτωση ο καθένας θα πρέπει να λαμβάνει τα μέτρα του. Όπως είπε, είναι σημαντικό να εξασφαλίζεται το λεγόμενο waiver από την τράπεζα το οποίο λέει ότι σε περίπτωση που ένας αγοραστής πληρώσει το ποσό που προνοείται, η τράπεζα αποποιείται των δικαιωμάτων της επί του τεμαχίου.