«Ανοσία» ενοικίων στον covid-19;

Μετά το πρώτο σοκ στην παγκόσμια οικονομία από την πανδημία του κορωνοϊού και το ολοκληρωτικό lockdown, παρατηρήθηκε στην εγχώρια ζήτηση ακινήτων μια μεγάλη κινητικότητα η οποία αντικατοπτρίζεται και στα στατιστικά που ανακοινώνει κάθε μήνα το Τμήμα Κτηματολογίου.

Από τον Ιούνιο και εντεύθεν παρατηρούμε μία αύξηση των πωλήσεων όσον αφορά την αμιγώς κυπριακή αγορά, που σε κάποιες περιπτώσεις έφθανε τις περσινές ψηλές επιδόσεις. Ωστόσο, όπως αναμενόταν, αυτή η ζήτηση δεν ήταν επαρκής για να καλύψει το κενό των ξένων αγοραστών, οι οποίοι για διαδικαστικούς κυρίως λόγους (περιορισμός στα ταξίδια) δεν ήταν εφικτό να επισκεφθούν την χώρα μας και ολοκληρώσουν αγοραπωλησίες.

Η απότομη, σχεδόν καθολικά, διακοπή των δραστηριοτήτων της κτηματαγοράς, η προσωρινή αναστολή λειτουργίας των κυβερνητικών υπηρεσιών και η αδυναμία πληρωμής των ενοικίων δημιούργησαν  συνθήκες, οι οποίες δεν επέτρεπαν την αποτίμηση των επιπτώσεων άμεσα, δεδομένου μάλιστα ότι η αγορά ακινήτων χαρακτηριζόταν από αδράνεια και ανασφάλεια.

Μετά το πέρας των πρώτων μηνών της μετά lockdown εποχής βρισκόμαστε σε καλύτερη θέση να διακρίνουμε την πορεία της κτηματαγοράς, η οποία όμως είναι απολύτως συνυφασμένη με την υπόλοιπη οικονομία.

Συνολικά  το 2020 μέχρι τον Αύγουστο είχαμε 4,658 πωλήσεις σε σχέση με 7,044 πωλήσεις το 2019 μια μείωση της τάξης του 34%. Οι πόλεις που έχουν πληγεί περισσότερο είναι η Πάφος με μείωση 49%, η Λεμεσός με μείωση 44% και σε λιγότερο βαθμό η Αμμόχωστος(-27%) και η Λάρνακα (-24%). Η πιο πάνω μείωση αποδίδεται σχεδόν εξολοκλήρου στην έλλειψη της ξένης αγοράς η οποία το 2019 αποτελούσε σχεδόν το 50% της αγορά.

Σε αντίθεση με τις άλλες πόλεις η πρωτεύουσα παρόλο το ολικό lockdown για δύο σχεδόν μήνες, κατάφερε και εξισορρόπησε τα περσινά νούμερα  και οι συνολικές πωλήσεις έφθασαν τις  1238 σε σχέση με 1290 το 2019. Αυτό αποδεικνύει ότι η δραστηριότητα τους μήνες μετά το lock down ήταν κατά πολύ πιο αυξημένη και αποδεικνύει την δυναμική που έχει η κτηματαγορά.

ΠΡΟΠΟΜΠΟΣ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ

Που οδηγούνται όμως τα ενοίκια τα οποία στις περισσότερες περιπτώσεις είναι και προπομπός της πορείας των αξιών των ακινήτων; Η αρχή της χρονιάς (α’ δίμηνο του 2020 ) βρήκε την αγορά των οικιστικών ακινήτων να διατηρεί τη θετική δυναμική τους, καθώς ο ρυθμός της εξάπλωσης και η βαρύτητα των επιπτώσεων της πανδημίας δεν είχαν γίνει ακόμα πλήρως αντιληπτά. Έως και το Φεβρουάριο του 2020 οι ανοδικές τάσεις στις τιμές των ενοικίων συνεχίστηκαν σε συνδυασμό με την αύξηση της ζήτησης για αγορά ακινήτων κάτι που βρήκε τα ενοίκια οικιστικών ακινήτων κυρίως διαμερισμάτων στις δύο μεγάλες πόλεις Λευκωσία και Λεμεσό σε τόσο ψηλά επίπεδα που σε κάποιες περιπτώσεις οδήγησαν σε κινητοποιήσεις του κοινού και οργανωμένων συνόλων. Το θέμα των ψηλών ενοικίων, τον προηγούμενο χρόνο απασχόλησε ευρέως  διάφορα υπουργεία αλλά και την Βουλή  ψάχνοντας λύσεις κυρίως μέσω κινήτρων για απάμβλυνση του προβλήματος.

Ο Μάρτιος του 2020 σηματοδοτεί την έναρξη μιας νέας περιόδου για την αγορά ακινήτων, η οποία πλήττεται άμεσα εκτός των άλλων από τη ραγδαία υποχώρηση του τουριστικού κλάδου, την αναστολή της επενδυτικής δραστηριότητας και την αβεβαιότητα σχετικά με την εξέλιξη και τη διάρκεια της παρούσας κρίσης.

Μέχρι και σήμερα δεν έχει παρατηρηθεί αισθητή μείωση στις τιμές των ακινήτων κυρίως λόγω των μέτρων που πήρε η Κυβέρνηση για στήριξη των επιχειρήσεων και εργαζομένων, επιδότηση επιτοκίων για αγορά πρώτης κατοικίας , αναστολή εκποιήσεων αλλά και κυρίως η αναστολή των δόσεων την οποία υιοθέτησαν οι τράπεζες. Όλα αυτά τα μέτρα είχαν ως αποτέλεσμα τα νοικοκυριά αλλά και οι επιχειρήσεις να διατηρήσουν την ρευστότητα τους και οι επιπτώσεις της πανδημίας να μην είναι αισθητές στην πλειοψηφία του κόσμου.

ΚΟΥΡΟΥΣΙΔΗΣ: Η ΔΙΑΦΟΡΑ ΤΗΣ ΚΥΠΡΟΥ

Το ερώτημα όμως παραμένει. Τι μέλλει γενέσθαι με τα ενοίκια των ακινήτων;  Ζητήσαμε, λοιπόν, για το θέμα την άποψη του Αντιπροέδρου του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων  και Διευθυντή της Polys Kourousides & Associates LLC  και της Total Valuations Chartered Surveyors, Πόλυ Κουρουσίδη.

Σύμφωνα με τον κ. Κουρουσίδη τα ενοίκια είναι τα πρώτα που δείχνουν την αντίδραση της αγοράς και αποτελούν τον προπομπό για το πως θα κινηθούν οι αξίες.

«Σε αντίθεση με άλλες χώρες στην Κύπρο δεν παρατηρήθηκε ακόμη διαθεσιμότητα και εκκένωση διαμερισμάτων. Απλώς να αναφέρουμε για σκοπούς σύγκρισης ότι σε περιοχές της Αμερικής κυρίως τις ακριβές, παρατηρήθηκε για πρώτη φορά τόση μεγάλη διαθεσιμότητα διαμερισμάτων (π.χ στο Μανχάταν αυτή την στιγμή υπάρχουν 15,000 διαμερίσματα προς ενοικίαση σε σχέση με 5600  πέρσι τον ίδιο καιρό). Αυτό δεν πρόκειται να παρατηρηθεί στην Κύπρο γιατί δεν υπάρχει τόση μεγάλη κινητικότητα στην αγορά ενοικίων από μία περιοχή σε άλλη γιατί δεν υπάρχουν μεγάλες διαφορές στις τιμές αλλά ούτε και στο κόστος ζωής μεταξύ των περιοχών.  Από το Μανχάταν πολύς κόσμος μεταφέρθηκε στο New Jersey και σε άλλες περιοχές  όπου τα ενοίκια και το κόστος ζωής είναι σαφώς χαμηλότερο», είπε.

Επίσης σύμφωνα πάντα με τον κ. Κουρουσίδη η κυπριακή αγορά ακινήτων, με εξαίρεση τους καλοκαιρινούς μήνες σε παραλιακά θέρετρα, δεν βασιζόταν ποτέ στην βραχυπρόθεσμη ενοικίαση μέσω πλατφορμών (Airbnb) όπως μετατράπηκε η αγορά στην Αθήνα όπου μεγάλος αριθμός διαμερισμάτων βασιζόταν σε αυτό το μοντέλο και τώρα είναι κενά.

«Άρα η ζήτηση για ενοικίαση διαμερισμάτων δεν προβλέπεται να μειωθεί με εξαίρεση αυτό το κομμάτι της αγοράς που απευθύνεται σε φοιτητές. Και αυτό το κομμάτι πολύ περιορισμένα. Ίσως όμως οι ενοικιαστές να ψάχνουν μερικές πιο φθηνές λύσεις και αυτό να ωθήσει σε μερική μείωση των ενοικίων μέχρι να αποκατασταθεί πλήρως η οικονομία», τόνισε

Ας πάρουμε όμως τα διαφορετικά κομμάτια της αγοράς και να τα αναλύσουμε ξεχωριστά καταγράφοντας τις εκτιμήσεις του Πόλυ  Κουρουσίδη.

ΕΝΟΙΚΙΟ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ/ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

Η συγκεκριμένη αγορά θα έχει τις μικρότερες επιπτώσεις μιας και η ανάγκη για στέγαση δεν μπορεί να υποκατασταθεί. Σίγουρα τα ακίνητα όπως διαμερίσματα και σπίτια σε καλές αστικές περιοχές που αφορούν πρώτη κατοικία θα επηρεαστούν λιγότερο από κάθε άλλο ακίνητο. Βραχυπρόθεσμα εκτιμάται ότι πιέσεις ίσως να δεχθεί η αγορά των διαμερισμάτων που απευθύνονται σε φοιτητές.  Ας μην ξεχνάμε όμως ότι δεν υπάρχουν αρκετά άδεια διαμερίσματα γιατί εάν εξαιρέσουμε τους  πρωτοετής φοιτητές, οι υπόλοιποι φοιτητές έχουν ήδη ενοικιασμένα Επίσης δεν προβλέπεται η διαδικτυακή διδασκαλία να αποκαταστήσει πλήρως την φυσική παρουσία στις αίθουσες. Άλλωστε η φοιτητική ζωή δεν είναι μόνο η διδασκαλία μαθημάτων.

Πρόβλεψη:

Σταθεροποίηση ενοικίων  διαμερισμάτων και κατοικιών που απευθύνονται στην κυπριακή μεσαία τάξη με μικρές πιέσεις προς τα κάτω. Μείωση περί το 5% και σε κάποιες περιπτώσεις ψηλών  ενοικίων μέχρι και 10% σε διαμερίσματα που απευθύνονται σε φοιτητές  κάτι που θα αποτελεί διόρθωση τιμών.

ΕΝΟΙΚΙΟ ΓΡΑΦΕΙΩΝ

Βραχυπρόθεσμα, εκτιμάται ότι οι ανάγκες σε χώρους ανά επιχείρηση θα μειωθούν, παρέχοντας ωστόσο το οικονομικό περιθώριο για αναζήτηση προς ενοικίαση χώρων υψηλότερων προδιαγραφών ποιότητας και θέσης. Δηλαδή αναμένω ότι εταιρείες θα μειώσουν το εμβαδό που χρησιμοποιούν αλλά θα προτιμήσουν γραφεία που ανήκουν στην κατηγορία class A και που πληρούν τις προδιαγραφές του υγειονομικού πρωτοκόλλου, έχουν καλύτερο εξαερισμό, καλύτερα συστήματα κλιματισμού και ενεργειακή απόδοση και γενικότερα είναι πιο σύγχρονα κτίρια.

Επομένως, οι αρνητικές επιπτώσεις αναμένονται στις αξίες και στα ενοίκια των δευτερευουσών αγορών, ενώ εκτιμάται ότι τα ενοίκια των γραφείων υψηλών προδιαγραφών θα παραμένουν σταθερά. Η ζήτηση όμως για ενοικίαση γραφείων αναμένω να είναι στα ίδια επίπεδα παρά την σημαντική επίδραση που ενδέχεται να έχει η ταχεία προσαρμογή των επιχειρήσεων στην τηλεργασία με την έννοια ότι εταιρείες που είχαν σκοπό να αγοράσουν θα παραμένουν στο ενοίκιο μέχρι την πλήρη αποκατάσταση της οικονομίας αλλά και για διασφάλιση της ρευστότητας των εταιρειών τους. Δεν πιστεύω ότι η τηλεργασία μπορεί να αντικαταστήσει για πολύ καιρό την φυσική παρουσία σε γραφεία παρά το ότι κάποιες εταιρείες προτρέπουν τους εργαζόμενους τους να δουλεύουν από το σπίτι. Το να μένει κανείς σπίτι επηρεάζει την κοινωνικότητα με τους συναδέλφους και τους πελάτες και με κανένα τρόπο μία τηλεδιάσκεψη δεν μπορεί να υποκαταστήσει για παράδειγμα ένα γεύμα εργασίας. Ούτε οι εργαζόμενοι θα επιθυμούν να παραμένουν όλη μέρα σπίτι».

Πρόβλεψη:

Μείωση τιμών (ενοικίων / τιμές πώλησης) ακινήτων δευτερευούσης τάξης (Class B and C office space), σταθεροποίηση γραφείων Class A λόγω μειωμένης προσφοράς και στροφής εταιρειών σε πιο ποιοτικούς χώρους.

ΕΝΟΙΚΙΟ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ

Ο τομέας που πρόκειται να πληγεί περισσότερο είναι αυτός των καταστημάτων. Λόγω του ότι η πραγματική οικονομία αναμένεται να πληγεί με αποτέλεσμα να μειωθεί η κατανάλωση αυτό θα έχει σαν αποτέλεσμα κάποιες επιχειρήσεις να κλείσουν και να αδειάσουν καταστήματα και σε κάποιες άλλες να μειωθεί η ικανότητα τους να πληρώνουν το ενοίκιο. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα μείωση των ενοικίων με εξαίρεση προνομιούχους με ψηλή εμπορικότητα δρόμους. Επίσης, αναμένεται μείωση ενοικίων σε καταστήματα για επιχειρήσεις food & beverage που δεν διαθέτουν εξωτερικό χώρο και δεν μπορούν να υιοθετήσουν εύκολα το υγειονομικό πρωτόκολλο.

Εκτιμάται ότι θα πληγούν τα καταστήματα κυρίως αυτά που συγκέντρωναν πλήθος κόσμου μιας και αναμένεται ο κόσμος να αποφεύγει και στο μέλλον τέτοιους χώρους. Τα καταστήματα τα οποία φιλοξενούσαν εστιατόρια και καφετέριες χωρίς μεγάλο εξωτερικό χώρο σίγουρα θα πληγούν. Θα επωφεληθούν όμως καταστήματα με  μεγάλες βεράντες και εξωτερικούς χώρους.

Σίγουρα η εξοικείωση του κοινού με το ηλεκτρονικό εμπόριο που επιτυγχάνεται με ραγδαίους ρυθμούς και η επιφυλακτικότητα των καταναλωτών να βρεθούν σε κλειστούς χώρους αποτελούν μεγάλο κίνδυνο για τα ενοίκια των καταστημάτων.

Κατά τον Πόλυ Κουρουσίδη σίγουρα η πανδημία θα επηρεάσει τον τομέα, ο οποίος αποτελεί μέρος της ευρύτερης οικονομίας, αλλά με τα κατάλληλα μέτρα στήριξης της οικονομίας για διατήρηση  της ρευστότητας των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων εκτιμάται ότι δεν θα είναι τόσο μεγάλες.

ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ ΑΠΟ ΠΑΝΔΗΜΙΑ

«Πιστεύω ότι οι συνέπειες από την πανδημία δεν θα είναι ενιαίες και οι ρυθμοί της μελλοντικής ανάκαμψης θα διαφοροποιηθούν ανάλογα με το είδος, την πόλη, τη θέση και τα ειδικά χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου. Εάν συνεχίσουμε την σωστή διαχείριση της υγειονομικής κατάστασης χωρίς ένα ακόμη κύμα του κορωνοϊού αρχές του νέου χρόνου, θεωρώ ότι παρά τις όποιες δυσκολίες που μπορεί να προκύψουν τα επόμενα δύο με τρία χρόνια, ο τομέας των ακινήτων θα αποτελέσει για ακόμη μια φορά την κορωνίδα ανάπτυξης της χώρας μας. Ίσως η πανδημία ήταν και μια ευκαιρία να «κρυώσουν» λίγο οι μηχανές της οικοδομικής ανάπτυξης και να αποφύγουμε μία υπερπροσφορά ακινήτων η οποία θα ήταν σαφώς πιο επικίνδυνη. Το σημαντικό τώρα εκτός από την διαχείριση της πανδημίας  είναι η σωστή διαχείριση και προστασία του Κυπριακού Επενδυτικού Προγράμματος το οποίο έχει την δυνατότητα να τροφοδοτήσει την κυπριακή οικονομία με ξένο χρήμα. Ο κορωνοϊός και οι συνέπειες του θα περάσουν αλλά  θα πρέπει απρόσκοπτα να συνεχίσει η ροή ξένων επενδυτών στην χώρα μας η οποία είναι τόση σημαντική για την πραγματική οικονομία  και να απορροφηθούν τα ακίνητα που είναι υπό κατασκευή», κατέληξε.

ΞΕΧΩΡΙΣΤΟ ΠΛΑΙΣΙΟ

ΤΙΜΕΣ ΕΝΟΙΚΙΩΝ €

ΛΕΥΚΩΣΙΑ ΚΟΝΤΑ ΣΕ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΑ

ΣΤΟΥΝΤΙΟ 350-500

ΜΟΝΑΡΙ 450-630

ΔΥΑΡΙ 580-850

ΤΡΙΑΡΙ 850-1200

ΛΕΜΕΣΟΣ ΚΟΝΤΑ ΣΕ ΤΕΠΑΚ

ΣΤΟΥΝΤΙΟ 400-600

ΜΟΝΑΡΙ 550-850

ΔΥΑΡΙ 600-950

Οι πιο πάνω αξίες είναι μέσος όρος ενοικίων για σχετικά καινούργια διαμερίσματα επιπλωμένα. Όσο αφορά την Λευκωσία οι χαμηλές τιμές είναι για την περιοχή Παλλουριώτισσας και οι ψηλές για την Έγκωμη. Ενδιάμεσα Στρόβολος και Αγλαντζιά.