Ορόκλινη: Αναπτύξεις χωρίς άδειες

Χωρίς να χορηγηθούν εγκρίσεις από τις αρμόδιες Αρχές προχωρεί η κατασκευή δύο τουριστικών συγκροτημάτων στην παραλιακή περιοχή της Ορόκλινης. Στη μια περίπτωση, έχει επιδοθεί Ειδοποίηση Επιβολής στους αιτητές από το Τμήμα Πολεοδομίας με την οποία ζητείται ο τερματισμός των εργασιών, ενώ στη δεύτερη, μέτρα εναντίον των αιτητών λαμβάνει ο Έπαρχος Λάρνακας. Το Τμήμα Πολεοδομίας κλήθηκε από τον «Φ» να ενημερώσει σχετικά με διαδικασίες που βρίσκονται σε εξέλιξη σε σχέση με δύο πολυώροφα κτήρια που προγραμματίζονται στην Ορόκλινη.

Στο Τμήμα Πολεοδομίας διαβιβάστηκαν καταγγελίες για δύο συγκεκριμένες αναπτύξεις στα όρια της τουριστικής περιοχής Ορόκλινης, που προχωρούν στο στάδιο της κατασκευής, χωρίς την εξασφάλιση πολεοδομικών αδειών και χωρίς υποβολή των απαραίτητων περιβαλλοντικών μελετών. Οι αναπτύξεις υλοποιούνται χωρίς εγκρίσεις και όρους από την Περιβαλλοντική Αρχή, με αποτέλεσμα να καταγράφονται παράνομες απορρίψεις υγρών αποβλήτων από τις εκσκαφές, εντός περιοχών λουομένων.

Για το ξενοδοχείο εκκρεμεί η πολεοδομική αίτηση στα Κεντρικά Γραφεία του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, η οποία υποβλήθηκε στις 31/7/2018 και αφορά σε προσθήκες/ μετατροπές σε ξενοδοχειακή ανάπτυξη, περιλαμβανομένης και της προσθήκης ορόφων ώστε να καταστεί δεκαόροφο. Η Πολεοδομική Αρχή (διευθύντρια του Τμήματος) είχε δώσει προκαταρκτικά την συγκατάθεση/ έγκρισή της ως προς τον αριθμό των ορόφων.

Στο μεταξύ, οι αιτητές ισχυριζόμενοι λόγους στατικής επάρκειας και παρόλο που η αίτηση αφορά προσθήκες/ μετατροπές κατεδάφισαν το υφιστάμενο ξενοδοχείο και άρχισαν την ανέγερση νέου πανομοιότυπου ως το υφιστάμενο και με τις προσθήκες που προτείνονται στην υποβληθείσα αίτηση. Για τη μη εξουσιοδοτημένη ανέγερση της νέας ανάπτυξης (ξενοδοχείου), η Πολεοδομική Αρχή ενημερώθηκε με επιστολή ημερομηνίας 8/5/2019 του Τμήματος Περιβάλλοντος.

Στις 28/5/2019 επιδόθηκε Ειδοποίηση Επιβολής στους αιτητές με την οποία ζητείται ο τερματισμός των εργασιών. Η Ειδοποίηση κοινοποιήθηκε στο Κοινοτικό Συμβούλιο Ορόκλινης, στον Έπαρχο Λάρνακας και στο Τμήμα Περιβάλλοντος.
Η αξιολόγηση της αίτησης δεν έχει ολοκληρωθεί, ενώ εκκρεμούν οι απόψεις του Τμήματος Περιβάλλοντος, του Έπαρχου Λάρνακας και του Κοινοτικού Συμβουλίου Ορόκλινης, καθώς και της Πυροσβεστικής Υπηρεσίας.
Η δεύτερη περίπτωση αφορά τα οργανωμένα διαμερίσματα στην Ορόκλινη.

Στις 22/12/2016 υποβλήθηκαν οι αιτήσεις για προσθηκομετατροπές στα υφιστάμενα εγκεκριμένα με άδειες οικοδομής του Επάρχου Λάρνακας οργανωμένα διαμερίσματα δυναμικότητας 43 διαμερισμάτων/ 94 κλινών, για την αλλαγή χρήσης τους σε ξενοδοχείο 3 αστέρων δυναμικότητας 60 δωματίων/ 114 κλινών.
Τα εγκεκριμένα υφιστάμενα οργανωμένα διαμερίσματα είναι κατανεμημένα σε 3 κτήρια (το κυρίως 5όροφο κτήριο, ένα διώροφο κτήριο και ένα διώροφο κτήριο με στεγασμένο χώρο στάθμευσης).

Με τις προτεινόμενες προσθηκομετατροπές γίνεται ουσιαστική αναβάθμιση και εξωραϊσμός της τουριστικής μονάδας. Ουσιαστικά, το κέλυφος και ο αριθμός ορόφων των 2 κτηρίων (των 5 και 2 ορόφων) δεν μεταβάλλεται, ενώ στο διώροφο κτήριο με τον στεγασμένο χώρο στάθμευσης, ο στεγασμένος χώρος στάθμευσης διαμορφώνεται σε όροφο με κύριες χρήσεις και προστίθενται ακόμη 2 όροφοι μετατρέποντάς το σε 5όροφο.

Για την ανάπτυξη έχουν εξασφαλιστεί οι θετικές απόψεις του Κυπριακού Οργανισμού Τουρισμού, του Διευθυντή Πυροσβεστικής Υπηρεσίας και της Τοπικής Αρχής. Δεν έχουν ζητηθεί οι απόψεις του Τμήματος Περιβάλλοντος επειδή, σύμφωνα με τις πρόνοιες της παραγράφου 13 του Δευτέρου Παραρτήματος του Περί της Εκτίμησης των Επιπτώσεων στο Περιβάλλον από Ορισμένα Έργα Νόμου Ν.140(I)2005, που τελούσε σε ισχύ κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης, πρόκειται για υφιστάμενη τουριστική μονάδα και οι προτεινόμενες προσθηκομετατροπές δεν είναι κλίμακας τέτοιας ώστε να επιφέρουν σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις στο περιβάλλον.

Η μελέτη της αίτησης έχει ουσιαστικά ολοκληρωθεί και υποβλήθηκαν νέα διορθωμένα σχέδια κατόπιν σχετικής απαίτησης της Πολεοδομικής Αρχής. Η ανάπτυξη δεν παρουσιάζει κανένα ουσιαστικό πρόβλημα από πολεοδομικής άποψης και εκτός απροόπτου θα χορηγείτο μέχρι τώρα η πολεοδομική άδεια αν δεν είχε ακυρωθεί το Τοπικό Σχέδιο Λάρνακας.

Όσον αφορά το ενδεχόμενο επίδοσης Ειδοποίησης Επιβολής από μέρους της Πολεοδομικής Αρχής, τούτο δεν κρίθηκε σκόπιμο, δεδομένου ότι έχει ήδη ξεκινήσει διαδικασία λήψης δικαστικών μέτρων από τον Έπαρχο Λάρνακας.

ΖΗΤΗΜΑ ΠΥΡΟΠΡΟΣΤΑΣΙΑΣ ΤΩΝ ΨΗΛΩΝ ΚΤΗΡΙΩΝ

Ως προς το ζήτημα πυροπροστασίας των ψηλών κτηρίων, έστω και εάν το θέμα αυτό αξιολογείται με βάση την κείμενη νομοθεσία, κατά το στάδιο εξέτασης της αίτησης για άδεια οικοδομής (έπεται δηλαδή της πολεοδομικής αδειοδότησης), οι Πολεοδομικές Αρχές διαβουλεύονται πάντοτε με την Πυροσβεστική Υπηρεσία, η οποία εκφέρει απόψεις και συντάσσει εκθέσεις στις οποίες περιλαμβάνονται τα παθητικά και ενεργητικά μέσα πυροπροστασίας που πρέπει να διαθέτουν οι συγκεκριμένες οικοδομές. Πρόσθετα, μετά από συνάντηση, τον Αύγουστο 2018, της Διευθύντριας Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως με τον Διευθυντή Πυροσβεστικής Υπηρεσίας, απεστάλησαν στις Πολεοδομικές Αρχές περαιτέρω συστάσεις και εξειδικευμένες οδηγίες, καθώς και συγκεκριμένες προδιαγραφές (κτηριολογικές και χωροθετικές) για τη διασφάλιση της δυνατότητας ανταπόκρισης και κάλυψης ψηλών κτηρίων από την εν λόγω Υπηρεσία, στη βάση απαιτήσεων που η ίδια εξέφρασε.

Καθοριστικός ο ρόλος των Δημ. Συμβουλίων

Ουσιαστικό ρόλο στη διαδικασία χορήγησης πολεοδομικών αδειών για πολυώροφα κτήρια διαδραματίζουν οι τοπικές Αρχές, σύμφωνα με το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, από την στιγμή που η αδειοδότηση των έργων εξαρτάται σε καθοριστικό βαθμό από την τεκμηριωμένη σύσταση την οποία οι Αρχές αυτές, στη βάση σχετικών προνοιών της πολεοδομικής νομοθεσίας, οφείλουν να διαμορφώσουν, ώστε να επιτραπούν αναπτύξεις με αριθμό ορόφων πέραν των δύο από τον καθοριζόμενο στους αντίστοιχους Χάρτες Πολεοδομικών Ζωνών.

Σύμφωνα με τον Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, καμία ανάπτυξη η οποία αφορά ψηλό κτήριο εξουσιοδοτείται από τον Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, εκτός εάν η ίδια η Πολεοδομική Αρχή (με τη συναίνεση της Τοπικής Αρχής) προτείνει και υποστηρίξει τεκμηριωμένα, έχοντας η ίδια αξιολογήσει πλήρως και ενδελεχώς το περιεχόμενο της πολεοδομικής αίτησης, ότι η συγκεκριμένη ανάπτυξη θα πρέπει να εξουσιοδοτηθεί με πολεοδομική άδεια. Χωρίς τη θετική και σαφή σύσταση της Πολεοδομικής Αρχής, ο Διευθυντής Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως δεν έχει τη δυνατότητα να δώσει σύμφωνο γνώμη για την αδειοδότηση ανάπτυξης η οποία αφορά την ανέγερση ψηλού κτηρίου.

Συναφώς αναφέρεται ότι, οι Τοπικές Αρχές, ιδιαίτερα όταν αυτές είναι παράλληλα και Πολεοδομικές Αρχές (Δήμοι Λευκωσίας, Λεμεσού, Λάρνακας και Πάφου), διαδραματίζουν ουσιαστικό ρόλο στη διαδικασία χορήγησης πολεοδομικών αδειών για πολυώροφα κτήρια, η αδειοδότηση των οποίων εξαρτάται σε καθοριστικό βαθμό από την τεκμηριωμένη σύσταση την οποία οι Αρχές αυτές, στη βάση σχετικών προνοιών της πολεοδομικής νομοθεσίας, οφείλουν να διαμορφώσουν, ώστε να επιτραπούν αναπτύξεις με αριθμό ορόφων πέραν των δύο από τον καθοριζόμενο στους αντίστοιχους Χάρτες Πολεοδομικών Ζωνών. Ειδικά, τα Δημοτικά Συμβούλια/ Πολεοδομικές Αρχές οφείλουν να τεκμηριώσουν πλήρως τη σύστασή τους επί της προτεινόμενης ανάπτυξης, προτού η αίτηση παραπεμφθεί στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως για εξασφάλιση της σύμφωνης γνώμης του Διευθυντή.

Αναπτύξεις για Ψηλά Κτήρια, τις οποίες τα εν λόγω Δημοτικά Συμβούλια/ Πολεοδομικές Αρχές δεν επιθυμούν να αδειοδοτήσουν, δεν παραπέμπονται στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως για εξασφάλιση της σύμφωνης γνώμης του Διευθυντή.
Πρόσθετα επισημαίνεται ότι, στο προαναφερόμενο Κατευθυντήριο/ Διευκρινιστικό Πλαίσιο προνοείται η περαιτέρω εμπλοκή της Τοπικής Αρχής τόσο με την επιβολή αντισταθμιστικών μέτρων (παράγραφος 4.6) όσο και με τη δυνατότητα για διεξαγωγή δημόσιας διαβούλευσης (παράγραφος 5.5.2) σε περίπτωση που η Τοπική Αρχή το θεωρεί αναγκαίο, πριν την αποστολή των δικών της απόψεων στην Πολεοδομική Αρχή, με βάση τις πρόνοιες της παραγράφου 6.3 του Παραρτήματος Β των Τοπικών Σχεδίων.